금리 인하가 불러올 충격, '비정상' 부동산 흐름은 내년에도 이어질까?
최근의 인터뷰에서는 부동산 시장과 관련된 다양한 전망이 논의되었다. 이승우 기자는 새로운 저서를 소개하며 2025년 경제 전망에 대한 의견을 밝혔다. 그는 피벗의 시대란 용어를 사용하여, 통화정책의 변화가 거시경제에 미치는 영향에 대해 설명했다. 특히 2024년 중반부터 아파트 평균 매매 가격 상승률이 반등하고 있으며, 이러한 상승 기조가 유지될 것이라고 했다. 많은 사람들이 금리 인하가 집값 폭등으로 이어질 것이라고 우려하지만, 그는 2020년의 팬데믹과는 상황이 다르다고 강조했다.
1. 거시 경제적 요소의 영향
현재 우리나라의 중립 금리는 약 2.5%이며, 한국은행은 금리를 점진적으로 낮추는 방식을 취할 것이라고 예측했다. 미국과 비교했을 때, 한국의 금리 인하 속도는 느릴 것으로 예상되어 한미 간의 기준금리 격차도 좁혀질 것이라고 했다. 이러한 흐름 속에서 부동산 시장이 어떻게 변화할지에 대한 전반적인 전망이 이어졌다.
2. 부동산 시장의 분석
저자는 부동산 시장을 분석할 때 거시 경제적 요소를 고려하며 일곱 가지 접근 방식을 제시한다. 그는 부동산 시장의 신호를 긍정적 또는 부정적으로 평가하는 방식을 통해 전체적인 상황을 진단한다. 현재의 거시 경제적 흐름을 보면, 2020년부터 2021년까지는 완화의 시대였으며, 2022년부터 2024년 상반기까지는 긴축의 시대였고, 이로 인해 집값이 조정됐다고 설명한다.
3. 서울 아파트 가격 전망
서울 아파트는 여전히 긍정적인 흐름을 보이지만, 비수도권은 하락세가 지속되고 있다. 서울의 아파트 가격은 약 0.23% 상승했으며, 이는 수도권의 높아진 기호도를 반영하고 있다. 반면, 5대 광역시는 여전히 하락세를 면치 못하고 있어, 서울과 비수도권 간의 가격 격차는 더욱 확대될 것이라는 분석이다.
4. 양극화 현상의 지속
저자는 부동산 시장의 양극화 현상을 비유를 통해 설명한다. 예를 들어, 두 명의 학생 중 한 명은 성적이 오르고 있고 다른 한 명은 떨어지지만 평균은 상승하는 상황을 언급하며, 이는 상승하고 있는 학생이 더 큰 기여를 하고 있다는 의미라고 설명한다. 이는 부동산 거래량에도 적용될 수 있으며, 특정 지역의 가격 상승은 전체 평균 가격에 영향을 미친다.
5. 기술적 분석의 중요성
거시 경제적 관점 외에도 기술적 분석의 중요성을 언급하며, 부동산 시장은 상대적으로 변동성이 적고 사이클을 이루며 오르거나 떨어진다고 전했다. 특히 서울의 구체적인 사례를 들며, 일부 구역이 2022년에서 2024년 상반기까지 하락세였다가 3월에 첫 번째로 상승세로 전환되었고, 이후 4월과 5월에 더 많은 구역이 플러스로 돌아섰다고 설명했다.
6. 선행 분석의 중요성
저자는 기술적 분석 외에도 선행 분석의 중요성을 강조하며, 경매 시장이 매매 시장의 흐름을 가늠하는 데 유용하다고 설명한다. 경매 시장의 매각률과 매각 가율을 통해 시장의 분위기를 파악할 수 있으며, 이는 부동산 시장의 향후 방향성을 예측하는 데 중요한 요소로 작용할 것이다.
7. 부동산 PF 문제와 구조 조정
건설사들은 자금 조달의 어려움과 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 문제로 인해 공급이 지연되고 있으며, 이는 금융사들이 자금을 공급하지 못하는 상황에 처해 있다고 한다. 이러한 사실이 인허가를 받더라도 프로젝트가 무너지거나 중단되는 경우가 많다고 지적한다.
8. 구매 의사와 여력의 관계
구매 여력이 낮은 상황에서는 대출을 받아도 집을 살 수 없는 것이며, 이는 구매 의사와 구매 여력이 모두 부족함을 의미한다. 두 요소 간의 관계가 곱셈 관계로 설명될 수 있으며, 이 중 하나라도 0이면 전체적인 결과는 0이 된다. 현재 경제 상황이 좋지 않더라도 구매는 축적된 자산에 의존하고 있어, 집값이 고정되지 않는 한 장기적인 계획이 필요하다고 한다.
결국 집값을 전망할 때는 각 개인이 스스로 판단하고 전문가의 의견을 종합적으로 고려해야 하며, 단순히 주위의 의견을 따르는 것이 아닌 자신의 상황을 감안한 신중한 의사 결정이 필요하다. 부동산 시장은 여전히 비정상적인 상황에 처해 있으며, 이러한 비정상적인 시장이 앞으로 정상으로 돌아갈 가능성은 낮으며, 오히려 더 비정상화될 것이라는 회의적인 전망이 제시된다.